华夏缘何不幸？

原标题：华夏缘何不幸？

两年前，有人说进入千亿阵营是要在房地产行业安全活下去的最低门槛。那时，他们还没预料到华夏幸福之后面临的窘境，堆在沙滩上的泥人，并不能安全过冬。

12 月 5 日，华夏幸福发布了一则公告，正式宣布原华润(集团)有限公司财务部资金总监及财务部高级副总监俞建加盟，任公司联席总裁，分管财务及融资等业务。业内还有消息确认，华润置地首席执行官吴向东也在赶来的路上。

这家以王文学为核心，以跟随王文学创业的原班人马为班底的团队，终于出现裂口，外部的钱和人先后进入。据来自华夏幸福的内部消息，在俞建赴任之前，华夏幸福的财务已经被平安系强力监管，所有的财务往来都要通过平安的人审核。

早在 2012 年，平安证券写过一份调研报告，认为华夏幸福是地产股中的优质成长股，它“一站式解决方案弥补了众多县级区域地方政府资金和专业能力的不足……落地投资额返还制度解决了代理人问题，实现了政企双方利益的统一。”但是，房地产市场的超预期调整导致华夏幸福的回款减少，资金压力加大。在房地产市场趋冷的时候，土地市场也会急速冷却，导致地方政府的偿债能力出现问题，影响华夏幸福的现金流。

6 年后，平安证券的评价一语成谶，而接手者正是平安。

高点也是刀尖

2016 年，楼市处于高点的时候，华夏幸福也迎来自己的顶峰。那一年，华夏幸福的销售规模突破了千亿，位列全国房企销售排行榜 NO.8，账面上还有一千多亿现金。靠着与众不同的产城模式，华夏幸福成了地产开发行业里的「另类鳌头」，牢牢控制着公司股权的王文学也被寄予希望，成为「下一个王首富」。

被模式胜利和庞大资金围绕的王文学，早已不甘于在小小的环京区域腾挪。随着公司规模增长，华夏幸福不断尝试将环京产城模式进行异地复制。因此在非京津冀地区疯狂拿地签约。

2016 年之前，华夏幸福的扩张节奏一直踩的很稳，基本上保持着「一年四个园区」的速度。但在 2016 年的公司业绩高点，华夏幸福也开启了高歌猛进之路。当年，华夏幸福新增签署产业新城和产业小镇 PPP 项目协议 11 个，此外还拓展了4个海外地区的项目。

2017 年，产城和小镇 PPP 项目新增数量达到了 21 个，全部都位于非京津冀地区。2018 年至今，继续在湖北、浙江、安徽、河南、江苏等地布局，已经新增 PPP 项目协议 21 个，绝大部分也都集中在非京津冀地区。

图：来源于华夏幸福2018年半年度报告

为了增快速度，在产城业务之外，华夏幸福还架构了并行的小镇集团，任命高级副总裁陈怀州为小镇集团总裁，打出了“3个月内到岗200个小镇总”、“让每一个华夏幸福产业小镇都有一个特色产业”等口号。

如果你对整个地产行业的大环境有了解，就会知道万达等企业也是在此后迎来了钱紧的困境。

2018 年 7 月 10 日，华夏幸福突然宣布与平安资产管理有限责任公司签订《股份转让协议》，交易金额共计约 137.7 亿元，平安拿到了华夏幸福 19.70% 的股本，以及两个董事会席位。

当时业内认为，华夏幸福不至于现金紧缺到如此地步，平安的百亿资金可以立马缓解局势，并实现强强联合。但实际上，华夏幸福并没有从此幸福。就在华夏幸福与平安签订协议的三天之后，它公布的第二季度数据显示，产业园区结算收入额同比下降了 44.82% 。在不显眼的数据背后，还有更大的缺口被隐藏着。

一切都已开始，而平安等了很久。

光鲜背后 ，是资本市场的双面

在 2017 年地产还风光的时期，有很多人在研究华夏幸福。有人说，万科可以复制，华夏幸福没人能学会。

之前的一年中，华夏幸福不仅规模突破千亿，产业业务也获得实质性回报。其产业发展业务收入占比提升到了 20.5%，服务部分的毛利率甚至高达 90% 以上。业内人士研究之后，总结了华夏幸福的三点优势：布局好，在大城市周边；城市与产业并重，招商能力很强；政企分工明确，模式也很靠前。甚至有人认为，华夏幸福的 PPP 模式是行业内唯一真正正确的。

「天安门正南50公里」的概念深入人心，很多企业坐飞机飞到北京，再专车到固安学习华夏幸福模式。

图：来源于网络

据说，政府为进驻华夏幸福园区的企业一路开绿灯，发改委、财政、人事劳动和社会保障等 11 个职能部门直接派人进驻园区，负责为入区企业跑办手续。还把政府会议专门搬到园区内开。

在成功的光环背后，华夏幸福的财务人员也在高速运转。2014 年 5 月，华夏幸福以 2.86 亿元将固安园区地下管线卖给中国外贸金融租赁公司，利息 6.15%，约定两年后回购。2015 年 7 月，华夏幸福子公司将持有的大厂财政局和嘉善园区管委会的 15 亿元应收账款收益权卖给了汇添富资本，12 个月之后回购。2016 年 3 月，华夏幸福将 20 亿元购房应收款卖给了平安信托。

据机构统计，华夏幸福用了超过 20 种融资方式，每年从资本市场拿到数百亿资金支持。正是这些普通人不会注意到的「灵活操作」支撑着华夏幸福快速奔跑。

有人说，华夏幸福是一家卖住宅的企业，因为没有园区配套住宅业务，它转不动。说的对。住宅业务在华夏幸福整体的盘子内长期贡献 50% 以上的收入。但它同时又是一家一级开发企业，也是一家金融公司，有着高超的借贷技巧。

在华夏幸福看得见的杠杆之外，有另一个看不见的杠杆也在支撑着它的快速发展。

2018 年 9 月 28 日，华夏幸福公告称，全资子公司九通基业投资有限公司（以下简称「九通投资」）拟与中国国际信托有限责任公司（以下简称「金谷国际信托」）签订《股权转让协议》，九通投资拟受让金谷国际信托持有的武陟鼎兴园区建设发展有限公司（以下简称「武陟鼎兴」）49% 股权。交易总价款约 10.12 亿元。

实际上，金谷国际信托的注资是在 2017 年 9 月，金谷国际信托用通过增资方式共计用 9.9 亿元获得武陟鼎兴 49% 股权。整整一年之后，金谷国际信托退出，拿走了 2000 余万元的利润，而华夏幸福武陟园区上半年的利润为 -2661 万元。

据不完全统计，2018 年至今，华夏幸福已经向平安大华、汇添富、申万宏源、大业、国通、中铁等信托公司合计支付了约 174.5 亿元项目公司股本回购款。这些信托公司能拿到 5% ，甚至是 7%、10% 的利息。

（编辑：沈阳站长网）

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